Оценка незавершенного строительства

Оценка незавершенного строительства

Оценка строительства (незавершенного).

Оценка строительства (незавершенного) необходима в большом количестве случаев. Например, эта оценка требуется при выполнении передачи такого объекта в залог, взносе его на баланс предприятия, пересчете основных средств, проведении сделки купли – продажи и так далее.

Оценка строительства (незавершённого) определяет реальную стоимость незавершенного объекта на рынке недвижимости и уровень изменения стоимости строительства.

К объектам строительства, которые не были завершены, можно отнести объекты, у которых не оформлены документы о приеме объекта и ввод его в эксплуатацию. Оценка недвижимости может проводиться на объектах, где ведутся работы, и объектах, где работы были прекращены, то есть объекты, которые прошли консервацию, объекты с временно приостановленным строительством и объекты с полностью прекращенным строительством.

Значительную позицию на рынке недвижимости занимают незавершенные объекты строительства, причем собственниками этих объектов выступают как физические лица, так и юридические лица и ИП. Причины, по которым появились все эти объекты на рынке недвижимости у каждой категории собственников свои.

Ситуации, когда возведения сооружения или здания не удается по тем или иным причинам завершить, не являются редкими. Чаще всего, причиной этому недостаток денежных средств, которые выделяются заказчиками или инвесторами. В результате чего, в целях выполнения всех финансовых обязательств, может появиться крайняя необходимость в продаже объекта, однако уже не в качестве комплектов строительных материалов, а как объекта недвижимости, что может серьезно повысить его стоимость.

Также являются частыми случаями, когда такого вида ситуации считаются предметом разбирательства в суде на стадии регистрирования права собственности на этот объект. Однако установление правового статуса недостроенного объекта представляется сложным процессом, так как на этот момент в Российской Федерации нет зафиксированного на уровне закона определения незавершенным объектам строительства.

Единственный документ, причем неопубликованный, который дает определение этим объектам, можно считать положение (временное) от 06.04.1994г.№ФБ-8. В нем выделены 2 признака таких объектов: приостановка строительства и истечение сроков строительства, в связи с отсутствием материально-технических и (или) финансовых средств.

Процедура, как оценка строительства (незавершенного), имеет следующие функции:

  • включения на баланс незавершенного объекта строительства;
  • фиксация и определение рыночной стоимости незавершенного объекта на ту или иную дату;
  • решение о дальнейшей судьбе незавершенного объекта;
  • определение варианта наиболее эффективного применения участка земли, на которой расположен объект оценки.

 

Оценку необходимо осуществлять в соответствии с установленной классификацией объектов недвижимости по следующим признакам:

  • общественных сооружений и зданий;
  • здания жилого комплекса;
  • сооружения и здания для производственного назначения.

 

Кроме того, важными факторами при проведении оценки незавершенных объектов строительства являются:

  • исследование, определение и проработка вариантов самой эффективной эксплуатации участка земли или объекта строительства, со стороны доходности;
  • размер затрат, которые необходимы для окончательного завершения строительных и монтажных работ;
  • установление уровня завершенности строительства;
  • установление уровня функционального и физического износа;
  • установление вероятностей доработки незавершенного объекта с целью смены его функционального назначения.

 

Так как провести сравнительную оценку строительства (незавершенного) невозможно, основными методами её считаются разработка смет, что само по себе может серьезно повлиять на окончательную стоимость сооружения или здания. Эта деятельность и списки, нужные для проведения оценки документов, отражаются в международных договорах Российской Федерации, ФЗ№135 от 29.07.1998года, и в иных нормативно-правовых актах, которые относятся к оценочной деятельности.

Как продать объект незавершенного строительства?

В случае реализации такого рода объекта продавец обязан иметь зарегистрированное по всем правилам право собственности на него, так как с 1.01.2005года незавершенные объекты строительства были отнесены к недвижимости с распространением на них всех тех же правовых режимов, что и для объектов, введенных в эксплуатацию. То есть, данное право собственности устанавливается на основе:

  • свидетельства о праве собственности на участок земли;
  • официального разрешения на проведение строительства;
  • проектной и сметной документации;
  • акта о заморозке строительства с полным описанием объекта.

 

Кроме всего вышеперечисленного, незавершенный объект должен удовлетворять требованиям:

  • объект строился застройщиком для себя, с целью последующего приобретения на него права собственности;
  • незавершенный объект не должен быть предметом договора подряда;
  • обязательно присутствие необходимости совершения сделки с незавершенным объектом строительства как с объектом недвижимости.

 

Таким образом, если строительство осуществлялось по заказу 3-их лиц с использованием их средств, то право заказчика на этот объект невозможно будет зарегистрировать, так же как и заключить любого вида сделку с таким объектом.

Кроме незавершенного строительства специалисты НП «Федерация Судебных Экспертов» могут осуществить оценку строительства и проводить контроль сметной и любой другой строительной документации. Данный процесс весьма трудоемкий. В процессе оценки строительства, которое было не завершено нужно учесть огромное количество факторов: начиная от времени завершения строительства того или иного объекта, затратами на утилизационной или завершение стоимости уже возведенного объекта.

Читайте также:


Почвоведческая экспертиза

Почвоведческая экспертизаПочвоведческая экспертиза. Судебно-почвоведческая экспертиза давно уже стала отдельным, самостоятельным видом судебных экспертиз в Улан-Удэ. Анализ состояния почвоведческой экспертизы на данный момент позволяет четко утверждать, что основной качественной тенденцией ее развития стало деление ее на роды экспертиз среди которых выделяют экспертизу почвенных наслоений на объектах-носителях; эколого-почвоведческие экспертизы. Следует отметить, что методически судебная землеустроительная и судебная эколого-почвоведческая […]

Психологическая экспертиза

Психологическая экспертизаПсихологическая экспертиза. Необходимость в судебной психологической экспертизе обусловлена широкими изменениями в современной политической и экономической жизни России, а также реформированием законодательной базы. Благодаря проведению психологической экспертизы повышается качество расследований преступлений. Психологическая экспертиза занимается любыми вопросами психологического содержания, которые помогают при расследовании судебного дела и имеют юридическое значение. Ведущим направлением судебно-психологической экспертизы остается работа с гражданскими […]

Компьютерно-техническая экспертиза

Компьютерно-техническая экспертизаКомпьютерно-техническая экспертиза Компьютерно-техническая экспертиза, в отличие от компьютерной экспертизы рассматривает не только информацию, как объект экспертного исследования, но и аппаратную часть и ее связи с программной средой. Наименование Компьютерно-техническая экспертиза было принято в экспертных и криминалистических подразделениях ОВД РФ, что подкрепляется соответствующим приказом Министерства Внутренних Дел № 511 в 2005 году, в котором четко прописано, […]


Задать вопрос экспертам